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馮侖:終于可以做房地產了

時間:2019-07-19 15:01:09來源:當代人物網 作者:陶婷點擊:
馮侖曾說,人生有很多可能性,不同的選擇決定了不同的命運。選擇另一種人生的馮侖,在業內看來,他“行業思想家”的印象無法磨滅。這個“行業”,指的是房地產。..


   馮侖曾說,人生有很多可能性,不同的選擇決定了不同的命運。選擇另一種人生的馮侖,在業內看來,他“行業思想家”的印象無法磨滅。這個“行業”,指的是房地產。


   7月17日,馮侖現身“中原視點新經濟增長周期房地產趨勢”高峰論壇,這是一場以“解碼城市 賦能轉型”為主題的大探討。面對走過野蠻生長年代的地產業,共克時艱成為新經濟周期下,房地產所有從業者達成的共識。


   在不疾不徐的演講之中,現場話筒效果雖不如人意,但馮侖妙趣橫生的話語,仍然引得在場人員會心而笑。盡管這些年來,馮侖“地產商”的標簽在減弱,但他卻說,終于可以做房地產了。


   后開發時代就像“導演+制片”


   自1998年住房制度改革后直至今日,房地產已經浮沉20余年。在這20余年的日子里,盡管有很多地產形態比如酒店、商場等,但國人更多關注的是“住有所居”的“居”,而這個“居”便是住宅。


   馮侖亦認為,前十年忙忙叨叨就是兩個字——住宅,即研究建了就能賣掉的住宅。他將2016年之前的房地產稱之為開發時代。他認為,開發時代的特征是:一、住宅為核心。2016年以前,大部分地產公司都在做住宅;第二、競爭模式簡單,就是買地蓋房銷售;第三、競爭力重點在成本、規模、速度這六個字上:比誰成本低、規模大、速度快。


   實際上,自2016年起,房地產就處在了經濟發展的小周期之中。也就是在這幾年時間里,房企紛紛謀求轉型,萬科變成城市配套服務商、萬達產品線越拉越大等,房地產行業顯然已經邁入后開發時代。


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   馮侖指出,五個指標決定了房地產行業進入后開發時代。一、人均GDP達到了8000美金,住的問題基本解決,人均住房也到了38平米;二、所有城市空間結構基本上格局已定,能夠確定人對居住的密集度、模式的需求,以及區域價格和供求關系;第三、除了發達的二線城市、強二線城市人口增長稍快,多數城市人口凈增長停漲甚至負數。人口增量的減少,意味著住宅的需求減弱。


   第四、二手房和一手房的規律發生變化。強二線城市、一線城市逐步都是舊房市場,二手房交易超過一手房;第五、金融、稅、利息的環境;中長期經濟成長的環境,以及制度約束,都使得對住宅的快速增長預期發生改變。


   進入后開發時代,就意味著,房地產行業的戰場,將進入全產品線、全價值鏈、全商業模式的全面競爭狀態。馮侖說,后開發時代有三個特點:第一、產品線變成了全產品線。全產品線意味著就不是住宅了,加入了非住宅部分,比如寫字樓、購物中心、度假酒店等。


   第二、全價值鏈。做后開發時代的房地產,要研究所有價值鏈上的東西,比如土地、房屋、租賃之后的金融化、不良資產的處置、存量資產的經營等,而不是簡單的將房子建了就賣掉。


   第三、商業模式發生變化。后開發時代的商業模式,可以將它歸結為商用不動產的商業模式。商用不動產所有的規律和模式,就是開發商、投資商、運營商三者分開,統一到開發商。開發商越來越像“導演+制片”,先把空間故事想好,自己貸款、自己買地、自己組織施工,最后物業管理都是自己干。


   競爭之下做什么才能跑得更快?


   巴菲特一句經典話,在很多場合都被提起。之所以被頻繁引用,只因為的確意味深長,“退潮之后,才知道,誰在裸泳”。在房地產的后開發時代,產品線、價值鏈等全面競爭之下,退潮之后,誰在裸泳?如何才能跑得更快?


   面對技術進步、經濟成長、人口變化,空間的使用需求是增加而不是減少。馮侖認為,房地產將面臨空間上的挑戰,即需創造最具價值的固定的人造空間。這種固定的人造空間量在增加,是專門做收費的固定人造空間,是具有商業價值的。


   與此同時,空間的使用形式也發生變化。“未來空間是高度復合化,單一功能的小空間在減少;技術帶來不僅是空間的智能化,還使得交易頻率加快,人和空間的匹配速度加快,也能打破空間的邊界,室內空間可以流動起來”,馮侖說。


   商用不動產進入后開發時代,競爭力由成本、規模、速度轉移到運營和資產管理上,算賬方式也將發生巨大變化。馮侖解釋稱,算得不是銷售價格,不是營業額,而是租金和租金回報。開發商變成導演+制片還不夠,還要找到運營商。


   誰能勝出?“做住宅無非有兩個極端能活下來”,馮侖說:一、大規模集約化、集成化、工業化、裝配式。這是大規模地產公司、住宅公司選擇走的路。這些住宅公司還可以靠增值服務去賺錢;二、住宅公司可以在無限細分的領域里做領頭。比如老年公寓、青年公寓、藍領公寓等等。


   而對非住宅行業來說,在超大規模、人口高度集中的城市,“寫字樓是一個非常好的產品”,馮侖說。但它很難成為全國連鎖的品牌,因為大型物業交易主要還是集中在上海、北京、深圳等一線城市上。


   不過,他認為,做非住宅行業,地產商要改變心態,做好的手藝人。你是一個打磨鉆石的,鉆石很有錢,但從你手里過,你就收個工錢而已。否則,后開發時代你吃不了飯。


   以何勝出?馮侖認為,大健康領域未來可期。一是在海棠灣、三亞那里做康養中心;第二、做都市核心區的健康公寓;第三、療愈系酒店。將健康、身體修復、心靈安養和度假結合起來;第四、醫療中心,也就是醫療MALL。


   房地產科技助力轉型。“房地產科技對于未來的整個空間運營、效率提高、效益速度將發生巨大影響,所以早期投資一些科技企業,帶動未來在轉型空間運營上的形成能力”,馮侖說。


   大資管將空間價值發揮到最大。他認為,市場上非貨幣形態主要是物業,存量物業怎么幫著打理,提升租金回報;怎么交易,怎么安排財務,這不僅是理財,是理物。這是資產管理業務。


   馮侖還說,對房地產行業長期發展充滿著信心,也充滿著期待。


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    責任編輯 : 廖云新



標簽:   當代人物網  陶婷
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